I lavori di ristrutturazione a passo di lumaca non piacciono alla banca

“Vedi, caro Matteo, però spiegalo alla banca che io non ho fretta: basta che mi diano i soldi per comprare la casa, e poi me la sistemo da solo poco per volta.”

Il mio cliente Luigi se ne è uscito con questa frase settimana scorsa mentre stavamo ragionando sull’ impostazione della sua richiesta di mutuo.

Non l' avesse mai detto!! L'ho fulminato: “Luigi, fidati: questa cosa è meglio non dirla alla banca. Tientela per te: io faccio finta di non aver sentito e tu fai finta di non aver parlato.”

Il bravo consulente creditizio, però, non deve dare solo mazzate: Luigi merita una spiegazione. 

La sua logica – in buona fede – è la logica di tante persone che si approcciano all’acquisto di una casa da ristrutturare. Intanto si pensa a comprare la casa poi, con calma, quando c’è qualche soldino in più, quando i cugini che aiutano hanno tempo e quando non c’è la partita di calcio la domenica, si fanno i lavori.

La banca però non fa il tifo per la stessa squadra di calcio di Luigi, quindi non gradisce questa impostazione. Secondo la sua logica, quanto più tempo la casa ipotecata è un cantiere aperto, tanto più aumenta il rischio per lei. Il rischio è quello di trovarsi in garanzia una casa smontata – e quindi difficile da ricollocare sul mercato - se dovesse succedere qualcosa al rimborso del mutuo. 

Ed essendo la banca contraria al rischio, questa impostazione aumenta le probabilità che la richiesta di mutuo venga respinta. La mia quindi non è stata cattiveria, ma senso pratico unito a sano pragmatismo: la logica di chi mette i soldi prevale sempre sulla logica di chi dei soldi ne ha bisogno.

Uno dei segreti per aumentare la probabilità di approvazione della richiesta di mutuo da parte della banca è allora quello di ragionare con la sua logica, e non con la propria. 

Questo assunto vale per tutti i mutui di tutte le banche, ma, in maniera particolare, per i mutui di acquisto e ristrutturazione.

La logica dei lavori poco per volta va bene se acquisto casa e la ristrutturo senza ricorrere al mutuo. Se invece con la banca devo avere a che fare, è salutare sapere che la logica delle banche sui lavori è opposta. I lavori di ristrutturazione vanno fatti nel più breve tempo possibile, e il loro costo va rimborsato poco per volta con le rate del mutuo nel corso del normale ammortamento.

Alla banca infatti interessa che la casa su cui ha iscritto ipoteca rappresenti una valida garanzia, e questo può accadere solo se i lavori sono ultimati per intero e nel minor tempo possibile.

Aggiungo un’altra cosa: se la pratica di mutuo sta in piedi comodamente dal punto di vista del reddito degli intestatari, è molto meglio chiedere qualche soldino in più per gestire gli eventuali imprevisti che possono sempre capitare durante lo svolgimento dei lavori di ristrutturazione, piuttosto che qualche soldino in meno per far vedere alla banca che si vuole risparmiare.

Se alla fine dei lavori avanzano soldi, si possono sempre ributtare nel mutuo senza penali.

Se invece ci si pianta a metà lavori perché sono finiti i soldi, il problema è molto serio.

Quando in sede di istruttoria della pratica di mutuo si presenta alla banca un piano dei lavori congruo, da fare in un tempo veloce e con la corretta copertura finanziaria, si creano i migliori presupposti per una valutazione positiva della propria richiesta.

Matteo Comelli