I conti devono sempre tornare

Nell’ impostazione delle pratiche di mutuo di acquisto e ristrutturazione non bisogna mai perdere di vista la coerenza e la logicità dell’operazione in tutte le sue fasi.

Deve essere coerente il valore della casa prima dei lavori (sia rispetto ad immobili in condizioni di conservazione simili, sia – ovviamente con la congrua riduzione di valore – rispetto ad immobili nuovi o ristrutturati).

Deve essere coerente con i valori di mercato l’importo che si pensa di spendere per i lavori.

Deve essere coerente il risultato finale: la somma di quanto speso per l’acquisto della casa e di quanto speso per i lavori deve dare un totale coerente con i valori di mercato che avrebbe un immobile nuovo o completamente ristrutturato.

Io consiglio sempre ai miei clienti, prima di presentare la pratica di mutuo, di verificare il valore a mq teorico della casa che vanno ad acquistare, sommando al prezzo di acquisto l’importo preventivato dei lavori. Il valore a mq che ne risulta non deve andare oltre il valore a mq a cui sono venduti immobili nuovi ubicati nella stessa zona in cui si sta acquistando.

Questa verifica va fatta con ancora maggiore attenzione nel caso in cui si faccia un computo metrico dei lavori un po’ “abbondante” per poter gestire eventuali imprevisti o per provare a chiedere alla banca una percentuale di mutuo superiore al canonico 80%.

Allo stesso modo bisogna prestare attenzione quando si fanno lavori con finiture lussuose. Se, estremizzando, decido di mettere i rubinetti d' oro nella ristrutturazione del bagno, l'aumento di valore commerciale che avrà la casa alla fine sarà certamente inferiore al costo che sosterrò per i rubinetti.

Anche se una persona fosse disposta ad un acquisto + ristrutturazione con spese complessive fuori mercato per quanto riguarda il conseguente valore finale del bene, alla banca non può essere chiesto di finanziare questa operazione poco logica, almeno se le si richiede un mutuo con percentuali di intervento elevate rispetto al valore della casa. 

In questi casi non è che la banca rifiuta l’operazione di mutuo: semplicemente richiede al cliente di metterci più soldi di suo.

Una casa ristrutturata, nella logica bancaria, al massimo può venire ad avere un valore pari ad una casa nuova (con equivalenti caratteristiche dimensionali, di ubicazione e di finiture) comprata da costruttore: un valore superiore è poco credibile. 

Matteo Comelli