Finalmente sono finiti i lavori di ristrutturazione

 E dopo qualche mese di stress durante i lavori di ristrutturazione, finalmente si arriva alla fine. A quel punto arriva la solita telefonata dai miei clienti in cui si parte allegri e felici “Matteo, abbiamo finito i lavori!!!” e si finisce con la consueta domanda: “E adesso che si fa?”.

Tutto sotto controllo!

Il percorso da seguire è ben delineato, e ormai tutto in discesa. All’ ultimazione dei lavori devono poi seguire gli adempimenti di regolarizzazione catastale della casa, nel caso in cui i lavori abbiano comportato modifiche che la richiedano.

Se invece è già tutto a posto, si può direttamente procedere con la conclusione dell’erogazione del mutuo da parte della banca.

Viene quindi incaricato il perito perché venga a verificare l’ ultimazione dei lavori e la coerenza tra i lavori che sono stati fatti e quelli che erano stati inizialmente indicati nel computo metrico.

Il perito verificherà poi che il valore commerciale dell’immobile sia coerente con quello determinato all’inizio sulla base dell’ elenco dei lavori da svolgere (se tutto è stato fatto seguendo il progetto iniziale, questa verifica dovrebbe essere una semplice formalità).

La banca, ricevuta la perizia definitiva dal proprio tecnico, procederà quindi all’ erogazione dell’ ultima tranche di mutuo e alla prima scadenza utile, si avvierà l’ ammortamento vero e proprio del mutuo.

Se fino a quel momento infatti le banche generalmente incassano rate mensili fatte di sola quota interessi calcolati sul capitale a debito, dall’ erogazione dell’ultima tranche parte il rimborso di rate “normali”, fatte cioè di capitale e di interessi.

Ecco allora che, finalmente, il mutuo di acquisto e ristrutturazione – così particolare, così burocratico, così diverso dai mutui tradizionali - diventa un mutuo “normale” a tutti gli effetti.

E i festeggiamenti per la casa possono finalmente cominciare.

Facendo invece un passo indietro, se durante i lavori si prevedono allungamenti nei tempi dello svolgimento degli stessi o variazioni sui lavori preventivati, è sempre opportuno avvertire prima possibile la banca.

Se infatti si arriva al termine del periodo stimato per i lavori e quindi si conclude il preammortamento del mutuo concordato con la banca in sede di istruttoria iniziale della pratica senza che siano terminati i lavori (e senza quindi che l’intestatario del mutuo abbia incassato l’intero importo previsto per i lavori), la banca metterà in ammortamento il mutuo limitatamente all’ importo erogato fino a quel momento e non erogherà più altri soldi. Panico!!!

Verranno a mancare i soldi per finire i lavori, e questo è un grosso problema. Ennesima dimostrazione di quanto sia importante fare dei calcoli precisi fin dall’inizio su importo e tempistica dei lavori di ristrutturazione da fare sulla casa che si sta per acquistare.

Se invece si arriva a ultimare i lavori senza utilizzare l’intero importo richiesto alla banca, è possibile comunicare alla banca che va bene così, rinunciare all’ ultima parte di mutuo e quindi mandare in ammortamento il mutuo per l’importo ridotto.

Per la gestione ottimale del dialogo con la banca durante lo svolgimento e alla fine dei lavori, è molto importante il ruolo svolto dal consulente creditizio. La sua abitudine a seguire questo tipo di pratiche è, ancora una volta, essenziale per il buon esito di tutto il percorso.

Matteo Comelli

I conti devono sempre tornare

Nell’ impostazione delle pratiche di mutuo di acquisto e ristrutturazione non bisogna mai perdere di vista la coerenza e la logicità dell’operazione in tutte le sue fasi.

Deve essere coerente il valore della casa prima dei lavori (sia rispetto ad immobili in condizioni di conservazione simili, sia – ovviamente con la congrua riduzione di valore – rispetto ad immobili nuovi o ristrutturati).

Deve essere coerente con i valori di mercato l’importo che si pensa di spendere per i lavori.

Deve essere coerente il risultato finale: la somma di quanto speso per l’acquisto della casa e di quanto speso per i lavori deve dare un totale coerente con i valori di mercato che avrebbe un immobile nuovo o completamente ristrutturato.

Io consiglio sempre ai miei clienti, prima di presentare la pratica di mutuo, di verificare il valore a mq teorico della casa che vanno ad acquistare, sommando al prezzo di acquisto l’importo preventivato dei lavori. Il valore a mq che ne risulta non deve andare oltre il valore a mq a cui sono venduti immobili nuovi ubicati nella stessa zona in cui si sta acquistando.

Questa verifica va fatta con ancora maggiore attenzione nel caso in cui si faccia un computo metrico dei lavori un po’ “abbondante” per poter gestire eventuali imprevisti o per provare a chiedere alla banca una percentuale di mutuo superiore al canonico 80%.

Allo stesso modo bisogna prestare attenzione quando si fanno lavori con finiture lussuose. Se, estremizzando, decido di mettere i rubinetti d' oro nella ristrutturazione del bagno, l'aumento di valore commerciale che avrà la casa alla fine sarà certamente inferiore al costo che sosterrò per i rubinetti.

Anche se una persona fosse disposta ad un acquisto + ristrutturazione con spese complessive fuori mercato per quanto riguarda il conseguente valore finale del bene, alla banca non può essere chiesto di finanziare questa operazione poco logica, almeno se le si richiede un mutuo con percentuali di intervento elevate rispetto al valore della casa. 

In questi casi non è che la banca rifiuta l’operazione di mutuo: semplicemente richiede al cliente di metterci più soldi di suo.

Una casa ristrutturata, nella logica bancaria, al massimo può venire ad avere un valore pari ad una casa nuova (con equivalenti caratteristiche dimensionali, di ubicazione e di finiture) comprata da costruttore: un valore superiore è poco credibile. 

Matteo Comelli

I lavori di ristrutturazione in economia

Spesso i miei clienti, quando impostiamo la pratica di mutuo di acquisto e ristrutturazione, mi chiedono se alla banca possono andare bene i lavori di ristrutturazione fatti in economia.

Il concetto di lavori in economia è abbastanza esteso, sia in senso concreto, sia nella testa delle persone. Definendo la categoria per esclusione, possono essere considerati in economia tutti quei lavori che non vengono svolti e fatturati da un’impresa o da un artigiano con partita iva.

C’è quindi il mio cliente Giuseppe, che si compra il materiale e fa fare i lavori dai cugini della moglie che fanno i muratori; c’è Luca che fa l’idraulico e fa per conto suo i lavori che è capace di fare e si fa aiutare da altri amici artigiani per il resto; c’è Lorenzo che fa l’architetto e prepara il progetto dei lavori, presenta le richieste varie in comune e deposita in catasto la nuova planimetria alla fine, lasciando fare i lavori alla sua impresa di fiducia.

Come si comportano le banche in questi casi? Gradiscono questa modalità non sempre tracciabile di fare i lavori?

La risposta che io dò di solito è “Dipende”.

Dipende dalla banca e dipende da quanto si è precisi nell’ informare la banca, in sede di istruttoria, sui lavori che devono essere fatti. E' quindi importante preparare un buon computo metrico o un elenco accurato dei lavori.

Escluse alcune banche che vogliono vedere tassativamente le fatture dell’impresa che fa i lavori di ristrutturazione e che accettano solo di pagare direttamente l’impresa previa ricezione della sua fattura, la maggior parte degli istituti ha un approccio più pragmatico.

Se a seguito di sopralluogo il perito della banca attesta infatti che i lavori sono stati svolti coerentemente con il computo metrico ricevuto in sede di istruttoria iniziale, la banca non ha motivi per negare l’erogazione della tranche di mutuo prevista. I soldi sono così dati direttamente al proprio cliente che può pagare chi gli ha fatto i lavori.

Discorso diverso riguarda quei lavori che necessitano di specifiche certificazioni da parte di chi li effettua: qui, a meno che il cugino esperto non sia anche un tecnico abilitato, i lavori in economia non si possono fare.

Come anche la banca non gradisce che siano fatti lavori senza le adeguate autorizzazioni urbanistiche se necessarie, e senza il corretto accatastamento della casa dopo i lavori. In questo caso, anche se già deliberate, la banca può rifiutare l’ erogazione delle tranche di mutuo per la ristrutturazione.

Altro aspetto riguarda la detrazione fiscale sui lavori svolti: qui solo ciò che è fatturato, se rientra nelle tipologie previste dalla norma, può essere detratto.

Occorre quindi confrontarsi con il proprio consulente creditizio per sapere cosa si può fare e cosa non si può fare con la specifica banca che è stata scelta per il mutuo, altrimenti si rischiano disastri.

Io di solito questo aspetto lo curo con molta attenzione quando ragiono col cliente all’ inizio dell’ istruttoria della pratica, perché, se anche una banca fa ottime condizioni finanziarie di mutuo ma impone una modalità di effettuazione dei lavori non gradita dal cliente, non va scelta per la presentazione della pratica.

Matteo Comelli

I lavori di ristrutturazione a passo di lumaca non piacciono alla banca

“Vedi, caro Matteo, però spiegalo alla banca che io non ho fretta: basta che mi diano i soldi per comprare la casa, e poi me la sistemo da solo poco per volta.”

Il mio cliente Luigi se ne è uscito con questa frase settimana scorsa mentre stavamo ragionando sull’ impostazione della sua richiesta di mutuo.

Non l' avesse mai detto!! L'ho fulminato: “Luigi, fidati: questa cosa è meglio non dirla alla banca. Tientela per te: io faccio finta di non aver sentito e tu fai finta di non aver parlato.”

Il bravo consulente creditizio, però, non deve dare solo mazzate: Luigi merita una spiegazione. 

La sua logica – in buona fede – è la logica di tante persone che si approcciano all’acquisto di una casa da ristrutturare. Intanto si pensa a comprare la casa poi, con calma, quando c’è qualche soldino in più, quando i cugini che aiutano hanno tempo e quando non c’è la partita di calcio la domenica, si fanno i lavori.

La banca però non fa il tifo per la stessa squadra di calcio di Luigi, quindi non gradisce questa impostazione. Secondo la sua logica, quanto più tempo la casa ipotecata è un cantiere aperto, tanto più aumenta il rischio per lei. Il rischio è quello di trovarsi in garanzia una casa smontata – e quindi difficile da ricollocare sul mercato - se dovesse succedere qualcosa al rimborso del mutuo. 

Ed essendo la banca contraria al rischio, questa impostazione aumenta le probabilità che la richiesta di mutuo venga respinta. La mia quindi non è stata cattiveria, ma senso pratico unito a sano pragmatismo: la logica di chi mette i soldi prevale sempre sulla logica di chi dei soldi ne ha bisogno.

Uno dei segreti per aumentare la probabilità di approvazione della richiesta di mutuo da parte della banca è allora quello di ragionare con la sua logica, e non con la propria. 

Questo assunto vale per tutti i mutui di tutte le banche, ma, in maniera particolare, per i mutui di acquisto e ristrutturazione.

La logica dei lavori poco per volta va bene se acquisto casa e la ristrutturo senza ricorrere al mutuo. Se invece con la banca devo avere a che fare, è salutare sapere che la logica delle banche sui lavori è opposta. I lavori di ristrutturazione vanno fatti nel più breve tempo possibile, e il loro costo va rimborsato poco per volta con le rate del mutuo nel corso del normale ammortamento.

Alla banca infatti interessa che la casa su cui ha iscritto ipoteca rappresenti una valida garanzia, e questo può accadere solo se i lavori sono ultimati per intero e nel minor tempo possibile.

Aggiungo un’altra cosa: se la pratica di mutuo sta in piedi comodamente dal punto di vista del reddito degli intestatari, è molto meglio chiedere qualche soldino in più per gestire gli eventuali imprevisti che possono sempre capitare durante lo svolgimento dei lavori di ristrutturazione, piuttosto che qualche soldino in meno per far vedere alla banca che si vuole risparmiare.

Se alla fine dei lavori avanzano soldi, si possono sempre ributtare nel mutuo senza penali.

Se invece ci si pianta a metà lavori perché sono finiti i soldi, il problema è molto serio.

Quando in sede di istruttoria della pratica di mutuo si presenta alla banca un piano dei lavori congruo, da fare in un tempo veloce e con la corretta copertura finanziaria, si creano i migliori presupposti per una valutazione positiva della propria richiesta.

Matteo Comelli

Il mutuo per chi compra una casa da ristrutturare. Un pò di luce oltre la nebbia

“Matteo, prima di incontrarti non sapevo neanche che le banche facessero mutui per chi voleva comprare una casa da ristrutturare. Figurati che nella filiale della banca dove ho il conto da 20 anni pensavano che fossi matto e che volessi aprire un’ impresa edile. E neanche l’agente immobiliare che mi ha trovato la casa lo sapeva. Anzi, mi ha chiesto se posso dargli il tuo numero di telefono perché vorrebbe collaborare con te…”

Poche parole, ma significative, che mi ha detto qualche giorno fa un mio cliente mentre stavamo aspettando il notaio per la lettura dell’atto di acquisto della sua casa.

E allora un po’ di riflessioni si sono mescolate.

Ho pensato a questo cliente e ai diversi altri che negli ultimi mesi ho seguito per questo tipo di mutui, quando magari, gli anni scorsi, capitava un paio di volte l’anno. Belle operazioni di mutuo, solide per la banca e utili ai clienti che hanno realizzato il proprio desiderio di acquisto grazie a un prodotto finanziario che, nella maggior parte dei casi, neanche pensavano che esistesse.

Eppure persone informate sui mutui, persone che girano su internet da un sito all’altro, che chiedono in banca…

E poi c’è già un Blog che funziona. Il mio Blog. Il mio biglietto da visita on line per farmi conoscere a chi si rapporta con me.

Nel Blog c’è un articolo che prima non superava il 10% delle letture complessive, mentre adesso arriva quasi al 30%: “E se comprassi una casa da ristrutturare? Sì, ma mi faranno il mutuo”. Tre persone su 10 che entrano nel Blog leggono quell’articolo: quindi l’argomento interessa. E l’articolo genera contatti, mail, richieste di informazioni.

Mettendo insieme queste premesse mi sono reso conto che l’argomento interessa, ma che c’è un vuoto di informazione e, ancora peggio, un vuoto di professionalità nel mondo della consulenza creditizia rivolta alle persone che hanno bisogno di un mutuo per comprare e ristrutturare casa.

Occorre un qualcosa di più specifico rispetto ad un Blog informativo generico sui mutui per diradare la nebbia che avvolge le operazioni di mutuo acquisto e ristrutturazione. 

Molto concretamente, sono convinto che se si fa informazione e cultura sulla materia, se ne colgono le grosse opportunità, e, per me e per i consulenti creditizi in grado di gestire queste operazioni, si estendono le opportunità di lavoro.

Lo spazio di intervento è molto esteso: negli ultimi mesi ho dato informazioni e, in diversi casi, seguito clienti che compravano appartamenti, porzioni di villette, case indipendenti, rustici con accessori e terreni, un po’ di tutto, insomma.

Tante tipologie di immobili, tutte accomunate dall’esigenza comune di dover essere ristrutturate con l’aiuto del mutuo.

Si tratta sì di operazioni più complesse rispetto al tradizionale mutuo di puro acquisto prima casa, coinvolgono effettivamente più parti (il cliente, il consulente creditizio, la banca, il tecnico che segue il cliente, l’impresa o gli artigiani che fanno i lavori), ma, se tutto viene fatto nella maniera giusta, il risultato è semplice e lineare, ma allo stesso tempo straordinario. E le potenzialità di queste operazioni sono sicuramente superiori rispetto a quelle dei mutui tradizionali.

Con le giuste premesse, il mutuo di acquisto e ristrutturazione non è più un problema, ma anzi, diventa un’opportunità.

Ecco allora l’obiettivo di questo Blog: far sì che per sempre più persone sia possibile prima conoscere e di conseguenza cogliere le opportunità dei mutui di acquisto e ristrutturazione. 

E naturalmente che poi mi chiamino per avvalersi del mio lavoro di consulenza e mediazione creditizia.

Matteo Comelli