I conti devono sempre tornare

Nell’ impostazione delle pratiche di mutuo di acquisto e ristrutturazione non bisogna mai perdere di vista la coerenza e la logicità dell’operazione in tutte le sue fasi.

Deve essere coerente il valore della casa prima dei lavori (sia rispetto ad immobili in condizioni di conservazione simili, sia – ovviamente con la congrua riduzione di valore – rispetto ad immobili nuovi o ristrutturati).

Deve essere coerente con i valori di mercato l’importo che si pensa di spendere per i lavori.

Deve essere coerente il risultato finale: la somma di quanto speso per l’acquisto della casa e di quanto speso per i lavori deve dare un totale coerente con i valori di mercato che avrebbe un immobile nuovo o completamente ristrutturato.

Io consiglio sempre ai miei clienti, prima di presentare la pratica di mutuo, di verificare il valore a mq teorico della casa che vanno ad acquistare, sommando al prezzo di acquisto l’importo preventivato dei lavori. Il valore a mq che ne risulta non deve andare oltre il valore a mq a cui sono venduti immobili nuovi ubicati nella stessa zona in cui si sta acquistando.

Questa verifica va fatta con ancora maggiore attenzione nel caso in cui si faccia un computo metrico dei lavori un po’ “abbondante” per poter gestire eventuali imprevisti o per provare a chiedere alla banca una percentuale di mutuo superiore al canonico 80%.

Allo stesso modo bisogna prestare attenzione quando si fanno lavori con finiture lussuose. Se, estremizzando, decido di mettere i rubinetti d' oro nella ristrutturazione del bagno, l'aumento di valore commerciale che avrà la casa alla fine sarà certamente inferiore al costo che sosterrò per i rubinetti.

Anche se una persona fosse disposta ad un acquisto + ristrutturazione con spese complessive fuori mercato per quanto riguarda il conseguente valore finale del bene, alla banca non può essere chiesto di finanziare questa operazione poco logica, almeno se le si richiede un mutuo con percentuali di intervento elevate rispetto al valore della casa. 

In questi casi non è che la banca rifiuta l’operazione di mutuo: semplicemente richiede al cliente di metterci più soldi di suo.

Una casa ristrutturata, nella logica bancaria, al massimo può venire ad avere un valore pari ad una casa nuova (con equivalenti caratteristiche dimensionali, di ubicazione e di finiture) comprata da costruttore: un valore superiore è poco credibile. 

Matteo Comelli

Il mutuo per chi compra una casa da ristrutturare. Un pò di luce oltre la nebbia

“Matteo, prima di incontrarti non sapevo neanche che le banche facessero mutui per chi voleva comprare una casa da ristrutturare. Figurati che nella filiale della banca dove ho il conto da 20 anni pensavano che fossi matto e che volessi aprire un’ impresa edile. E neanche l’agente immobiliare che mi ha trovato la casa lo sapeva. Anzi, mi ha chiesto se posso dargli il tuo numero di telefono perché vorrebbe collaborare con te…”

Poche parole, ma significative, che mi ha detto qualche giorno fa un mio cliente mentre stavamo aspettando il notaio per la lettura dell’atto di acquisto della sua casa.

E allora un po’ di riflessioni si sono mescolate.

Ho pensato a questo cliente e ai diversi altri che negli ultimi mesi ho seguito per questo tipo di mutui, quando magari, gli anni scorsi, capitava un paio di volte l’anno. Belle operazioni di mutuo, solide per la banca e utili ai clienti che hanno realizzato il proprio desiderio di acquisto grazie a un prodotto finanziario che, nella maggior parte dei casi, neanche pensavano che esistesse.

Eppure persone informate sui mutui, persone che girano su internet da un sito all’altro, che chiedono in banca…

E poi c’è già un Blog che funziona. Il mio Blog. Il mio biglietto da visita on line per farmi conoscere a chi si rapporta con me.

Nel Blog c’è un articolo che prima non superava il 10% delle letture complessive, mentre adesso arriva quasi al 30%: “E se comprassi una casa da ristrutturare? Sì, ma mi faranno il mutuo”. Tre persone su 10 che entrano nel Blog leggono quell’articolo: quindi l’argomento interessa. E l’articolo genera contatti, mail, richieste di informazioni.

Mettendo insieme queste premesse mi sono reso conto che l’argomento interessa, ma che c’è un vuoto di informazione e, ancora peggio, un vuoto di professionalità nel mondo della consulenza creditizia rivolta alle persone che hanno bisogno di un mutuo per comprare e ristrutturare casa.

Occorre un qualcosa di più specifico rispetto ad un Blog informativo generico sui mutui per diradare la nebbia che avvolge le operazioni di mutuo acquisto e ristrutturazione. 

Molto concretamente, sono convinto che se si fa informazione e cultura sulla materia, se ne colgono le grosse opportunità, e, per me e per i consulenti creditizi in grado di gestire queste operazioni, si estendono le opportunità di lavoro.

Lo spazio di intervento è molto esteso: negli ultimi mesi ho dato informazioni e, in diversi casi, seguito clienti che compravano appartamenti, porzioni di villette, case indipendenti, rustici con accessori e terreni, un po’ di tutto, insomma.

Tante tipologie di immobili, tutte accomunate dall’esigenza comune di dover essere ristrutturate con l’aiuto del mutuo.

Si tratta sì di operazioni più complesse rispetto al tradizionale mutuo di puro acquisto prima casa, coinvolgono effettivamente più parti (il cliente, il consulente creditizio, la banca, il tecnico che segue il cliente, l’impresa o gli artigiani che fanno i lavori), ma, se tutto viene fatto nella maniera giusta, il risultato è semplice e lineare, ma allo stesso tempo straordinario. E le potenzialità di queste operazioni sono sicuramente superiori rispetto a quelle dei mutui tradizionali.

Con le giuste premesse, il mutuo di acquisto e ristrutturazione non è più un problema, ma anzi, diventa un’opportunità.

Ecco allora l’obiettivo di questo Blog: far sì che per sempre più persone sia possibile prima conoscere e di conseguenza cogliere le opportunità dei mutui di acquisto e ristrutturazione. 

E naturalmente che poi mi chiamino per avvalersi del mio lavoro di consulenza e mediazione creditizia.

Matteo Comelli